
Por Rodrigo Leite
A corretagem é um contrato de resultado – vide Stolze e Pamplona (2019:763); Carnacchioni (2020:1301). O corretor deve realizar esforços para que o negócio se aperfeiçoe ou se concretize. Deve aproximar as partes e efetivar o consenso delas. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão.
De fato, segundo o STJ se a mediação do negócio não passa da etapa das tratativas não cabe a comissão de corretagem (AgInt no AREsp 1521806/PE, DJe 12/03/2020).
O corretor também não receberá a comissão se “iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes” (art. 726 do CC).
Por outro lado, é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio (AgInt no REsp 1828390/DF, DJe 19/02/2020).
As três situações acima são mais facilmente compreensíveis. Se não passar das tratativas não há comissão de corretagem. Se o negócio for concretizado diretamente pelas partes também não há remuneração. Se o negócio for finalizado haverá direito à comissão.
Mas se houver desistência de uma das partes, o corretor deverá ser remunerado?
Compreende-se que o arrependimento posterior das partes, por motivo alheio ao contrato de corretagem, embora enseje o desfazimento da avença, não é hábil a influir no direito à remuneração resultante da intermediação. Do mesmo modo, o inadimplemento das partes após a consumação do negócio, através de um intermediário, não tem o condão de afastar a remuneração por este devida pelo desempenho do seu trabalho de forma adequada, alcançando-se o resultado útil desejado pelas partes – ver REsp 1735017/PR, DJ 14/02/2020.
Assim, se o contrato for desfeito por arrependimento das partes por motivo alheio à corretagem a remuneração do corretor é devida. Também será devida se o inadimplemento ocorrer após a consumação do negócio.
O arrependimento imotivado de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.
Essa interpretação pode ser extraída do art. 725 do Código Civil:
“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
Também se o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem AgInt no REsp 1837228/RJ, DJe 12/02/2020)
O STJ considera ainda que “é devida a comissão de corretagem ainda que o resultado útil da intermediação imobiliária seja negócio de natureza diversa da inicialmente contratada.” (REsp 1.765.004/SP, DJe 20.09.2019).
Em resumo, o corretor fará jus à comissão:
1) se a desistência ocorrer por motivo alheio ao contrato de corretagem;
2) se ocorrer arrependimento imotivado das partes;
2) se o inadimplemento da parte ocorrer após a concretização do negócio;
3) se o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato e
4) obviamente, se o negócio tiver sido concretizado com o consenso entre as partes.
Por outro lado, não fará jus à comissão se:
1) Se iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes;
2) Se a mediação do negócio não passa da etapa das tratativas;
3) Se ele realizar a mera aproximação das partes.
Abraço a todos.
Rodrigo Leite
Coautor do livro “Análise das Divergências Jurisprudenciais no STF e STJ”, Editora Juspodivm. Autor do livro “Tombamento – Vol. 36 – Coleção Leis Especiais para Concursos”, Editora Juspodivm. Autor do livro “Desapropriação – Vol. 39 – Coleção Especiais para Concursos”, Editora Juspodivm. Coautor do livro “Saberes Jurisprudenciais”, Editora Saraiva. Especialista em Direito Público e Direito Processual Civil. Mestre em Direito Constitucional. Aluno laureado das Turmas 2005.2 da Universidade Potiguar. Autor de artigos jurídicos. Máster Universitário em Direito Constitucional pela Universidad Del País Vasco, San Sebastián, Espanha. Advogado licenciado. Assessor de Desembargador do TJRN. Convidado do site “Atualidades do Direito”. Convidado do site “Jurisprudência e Concursos”. Convidado do site novodireitocivil.com.br. Professor da Pós-graduação em Direito Civil da Rede Anhaguera-Kroton.