Por Rodrigo Leite
O Código Civil lista direitos (art. 1335) e deveres (art. 1336) dos condôminos. Entre os deveres está o de contribuir com as despesas ordinárias e extraordinárias na proporção de suas frações.
As despesas do condomínio devem ser rateadas, em regra, conforme a proporção das frações ideais dos imóveis. Pode, todavia, a convenção estabelecer o contrário.
Esse comando é previsto no art. 1336, I, do Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”
O dispositivo legal traz uma regra (despesas na proporção das frações) e uma exceção (a convenção condominial – “a lei condominial” – pode dispor de forma diferente).
Para Sílvio Venosa (2011: 345) “a convenção de condomínio funciona como regra fundamental da vida condominial.” Segundo Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona (2019:1133) a convenção do condomínio é o ato normativo estruturante de grande relevância. Acrescentam eles que a convenção deve ser registrada em cartório por exigência do art. 1333, mas os efeitos jurídicos dela perante os próprios condôminos dispensa o registro – ver também Súmula 260 do STJ. A doutrina diverge se a convenção é um ato-regra (conjunto de normas de conduta a reger determinada comunidade) ou se é um negócio – ver sobre essa polêmica: Anderson Schreiber (2018: 766). O STJ adota a primeira corrente.
De acordo com Nelson Rosenvald e Felipe Braga Netto (2020: 1312) “os condôminos podem estipular, de forma livre, a fixação dos valores das quotas condominiais que visam ao rateio das despesas do condomínio, desde que o façam obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. Pode ocorrer de o rateio ser estipulado no mesmo valor, independentemente da fração ideal de cada condômino, não caracterizando enriquecimento ilícito daquele proprietário da fração ideal maior…caso a convenção condominial seja silente quanto ao rateio das despesas, prevalecerá o critério legal e supletivo da determinação pela proporção das frações ideais.”
Segundo o STJ, a convenção condominial, por refletir a vontade majoritária dos integrantes da coletividade e por se amoldar necessariamente à lei, é soberana para definir os critérios de rateio das despesas condominiais – vide REsp 784940/MG, DJ 23.06.2014.
A obrigação é que cada condômino arque com as despesas condominiais na proporção de sua cota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso, desde que observadas as formalidades legais, a isonomia e evitando enriquecimento sem causa (AgInt nos EDcl no AREsp 829.370/RJ, DJe 07/03/2018).
Para o tribunal, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação.
Por óbvio, a convenção não é eterna ou imutável. Admite-se sua alteração mediante quórum qualificado por meio de adesão de pelo menos 2/3 (dois terços) da universalidade dos condôminos – de todos os condomínios – e não dos presentes na assembleia. Assim, o critério legal e geral do art. 1336, I, do CC, pode ser afastado pela assembleia.
É o que prevê o art. 1351 do Código Civil:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”
Para Anderson Schreiber (2018: 767), esse quórum especial é expressão que deve ser interpretada como dois terços das frações ideais porque pouco ou nenhum sentido haveria em estabelecer um quórum para aprovação inicial da convenção do diversos do quórum para sua alteração.
Ao julgar o REsp 1447223/RS, por exemplo, o STJ considerou ilegal uma convenção condominial que previa que não poderia haver sua alteração. A redação original da convenção previa que seria irrevogável e irretratável cláusula que prevê a divisão das despesas do condomínio em partes iguais. O STJ considerou que tal previsão engessaria as regras do condomínio e prejudicaria novos moradores. Assim, admitiu a Corte ulterior alteração da forma de rateio, mediante aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, para que as expensas sejam suportadas na proporção das frações ideais – ver REsp 1447223/RS, DJe 05/02/2015).
Importante destacar que, ao contrário do que se chegou a propagar, ao julgar o REsp 1.104.352/MG, Rel. Min. Marco Buzzi, 08.05.2013, o STJ não afastou a regra geral da fração ideal: o recurso não analisou o mérito da questão, como se chegou a comentar. O STJ não admitiu, como regra, a “igualação das despesas” entre todos os condôminos como sendo a regra. No Superior, o recurso teve “seguimento negado” e não representou uma adesão à posição adotada pelo TJMG na ocasião. Logo, ao contrário do que fora propagado por alguns, o STJ não alterou sua jurisprudência quanto ao tema.
Resumo: em regra, o valor das despesas condominiais será na proporção das frações ideais (paga-se conforme o tamanho do seu apartamento, simploriamente falando). A convenção do condomínio pode dispor o contrário (trazer regra de igualar as despesas entre todos os moradores) se for modificada por 2/3 dos (66,6%) dos condôminos (esses dois terços são calculados por unidades, ou seja, pela universalidade dos condôminos). O STJ não mudou esse posicionamento.
Rodrigo Leite
Coautor do livro “Análise das Divergências Jurisprudenciais no STF e STJ”, Editora Juspodivm. Autor do livro “Tombamento – Vol. 36 – Coleção Leis Especiais para Concursos”, Editora Juspodivm. Autor do livro “Desapropriação – Vol. 39 – Coleção Especiais para Concursos”, Editora Juspodivm. Coautor do livro “Saberes Jurisprudenciais”, Editora Saraiva. Especialista em Direito Público e Direito Processual Civil. Mestre em Direito Constitucional. Aluno laureado das Turmas 2005.2 da Universidade Potiguar. Autor de artigos jurídicos. Máster Universitário em Direito Constitucional pela Universidad Del País Vasco, San Sebastián, Espanha. Advogado licenciado. Assessor de Desembargador do TJRN. Convidado do site “Atualidades do Direito”. Convidado do site “Jurisprudência e Concursos”. Convidado do site novodireitocivil.com.br. Professor da Pós-graduação em Direito Civil da Rede Anhaguera-Kroton.
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