{"id":8845,"date":"2020-04-22T15:30:28","date_gmt":"2020-04-22T18:30:28","guid":{"rendered":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/?p=8845"},"modified":"2020-04-22T14:56:14","modified_gmt":"2020-04-22T17:56:14","slug":"qual-o-criterio-para-repartir-as-despesas-do-condominio-o-stj-mudou-seu-entendimento-sobre-o-tema","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/2020\/04\/22\/qual-o-criterio-para-repartir-as-despesas-do-condominio-o-stj-mudou-seu-entendimento-sobre-o-tema\/","title":{"rendered":"Qual o crit\u00e9rio para repartir as despesas do condom\u00ednio? O STJ mudou seu entendimento sobre o tema?"},"content":{"rendered":"\n<p><em>Por Rodrigo Leite<\/em><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img loading=\"lazy\" width=\"1024\" height=\"701\" src=\"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/wp-content\/uploads\/2020\/04\/1_nOmAs7GkrIwEVxbqVuupeg-1024x701.jpeg\" alt=\"\" class=\"wp-image-8846\" srcset=\"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/wp-content\/uploads\/2020\/04\/1_nOmAs7GkrIwEVxbqVuupeg-1024x701.jpeg 1024w, https:\/\/justicapotiguar.com.br\/wp-content\/uploads\/2020\/04\/1_nOmAs7GkrIwEVxbqVuupeg-300x205.jpeg 300w, https:\/\/justicapotiguar.com.br\/wp-content\/uploads\/2020\/04\/1_nOmAs7GkrIwEVxbqVuupeg-768x526.jpeg 768w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Foto: Ilustrativa<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>O C\u00f3digo Civil lista direitos (art. 1335) e&nbsp;deveres (art. 1336) dos cond\u00f4minos.&nbsp;Entre os deveres est\u00e1 o de contribuir com as despesas ordin\u00e1rias e extraordin\u00e1rias na propor\u00e7\u00e3o de suas fra\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<p>As despesas do condom\u00ednio devem ser rateadas, em regra, conforme a propor\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais dos im\u00f3veis. Pode, todavia, a conven\u00e7\u00e3o estabelecer o contr\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n<p>Esse comando \u00e9 previsto no art. 1336, I, do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u201c<strong>Art. 1.336<\/strong>. S\u00e3o deveres do cond\u00f4mino:<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>I &#8211; contribuir para as despesas do condom\u00ednio na propor\u00e7\u00e3o das suas fra\u00e7\u00f5es ideais, salvo disposi\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio na conven\u00e7\u00e3o;\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>O dispositivo legal traz uma regra (despesas na propor\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es) e uma exce\u00e7\u00e3o (a conven\u00e7\u00e3o condominial \u2013 \u201ca lei condominial\u201d \u2013 pode dispor de forma diferente).<br><\/p>\n\n\n\n<p>Para&nbsp;<strong>S\u00edlvio Venosa<\/strong>&nbsp;(2011: 345) \u201ca conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio funciona como regra fundamental da vida condominial.\u201d Segundo&nbsp;<strong>Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona<\/strong>&nbsp;(2019:1133) a conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio \u00e9 o ato normativo estruturante de grande relev\u00e2ncia. Acrescentam eles que a conven\u00e7\u00e3o deve ser registrada em cart\u00f3rio por exig\u00eancia do art. 1333, mas os efeitos jur\u00eddicos dela perante os pr\u00f3prios cond\u00f4minos dispensa o registro \u2013 ver tamb\u00e9m S\u00famula 260 do STJ. A&nbsp;<strong>doutrina diverge<\/strong>&nbsp;se a conven\u00e7\u00e3o \u00e9 um ato-regra (conjunto de normas de conduta a reger determinada comunidade) ou se \u00e9 um neg\u00f3cio \u2013 ver sobre essa pol\u00eamica:&nbsp;<strong>Anderson Schreiber<\/strong>&nbsp;(2018: 766). O STJ adota a primeira corrente.<\/p>\n\n\n\n<p>De acordo com&nbsp;<strong>Nelson Rosenvald e Felipe Braga Netto<\/strong>&nbsp;(2020: 1312) \u201cos cond\u00f4minos podem estipular, de forma livre, a fixa\u00e7\u00e3o dos valores das quotas condominiais que visam ao rateio das despesas do condom\u00ednio, desde que o fa\u00e7am obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento il\u00edcito de alguns cond\u00f4minos. Pode ocorrer de o rateio ser estipulado no mesmo valor, independentemente da fra\u00e7\u00e3o ideal de cada cond\u00f4mino, n\u00e3o caracterizando enriquecimento il\u00edcito daquele propriet\u00e1rio da fra\u00e7\u00e3o ideal maior&#8230;caso a conven\u00e7\u00e3o condominial seja silente quanto ao rateio das despesas, prevalecer\u00e1 o crit\u00e9rio legal e supletivo da determina\u00e7\u00e3o pela propor\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p>Segundo o STJ, a conven\u00e7\u00e3o condominial, por refletir a vontade majorit\u00e1ria dos integrantes da coletividade e por se amoldar necessariamente \u00e0 lei, \u00e9 soberana para definir os crit\u00e9rios de rateio das despesas condominiais \u2013 vide&nbsp;<strong>REsp 784940\/MG<\/strong>, DJ 23.06.2014.<\/p>\n\n\n\n<p>A obriga\u00e7\u00e3o \u00e9 que cada cond\u00f4mino&nbsp;<strong>arque com as despesas condominiais na propor\u00e7\u00e3o de sua cota-parte<\/strong>. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder \u00e0 fra\u00e7\u00e3o ideal do terreno de cada unidade, podendo a conven\u00e7\u00e3o condominial dispor em sentido diverso, desde que observadas as formalidades legais, a isonomia e evitando enriquecimento sem causa (<strong>AgInt nos EDcl no AREsp 829.370\/RJ<\/strong>, DJe 07\/03\/2018).<\/p><div class=\"ovkhd69ec067db982f\" ><!--<a href=\"https:\/\/bit.ly\/3QdrqTZ\" target=\"_blank\">\n<img src=\"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/wp-content\/uploads\/2023\/09\/mobile-geral.gif\"\/><a\/>--><\/div><style type=\"text\/css\">\r\n.ovkhd69ec067db982f {\r\ntext-align: center;\r\n}\r\n@media screen and (min-width: 1201px) {\r\n.ovkhd69ec067db982f {\r\ndisplay: none;\r\n}\r\n}\r\n@media screen and (min-width: 993px) and (max-width: 1200px) {\r\n.ovkhd69ec067db982f {\r\ndisplay: none;\r\n}\r\n}\r\n@media screen and (min-width: 769px) and (max-width: 992px) {\r\n.ovkhd69ec067db982f {\r\ndisplay: none;\r\n}\r\n}\r\n@media screen and (min-width: 768px) and (max-width: 768px) {\r\n.ovkhd69ec067db982f {\r\ndisplay: block;\r\n}\r\n}\r\n@media screen and (max-width: 767px) {\r\n.ovkhd69ec067db982f {\r\ndisplay: block;\r\n}\r\n}\r\n<\/style>\r\n<div class=\"imzdc69ec067db9819\" ><!--<a href=\"https:\/\/bit.ly\/3QdrqTZ\" target=\"_blank\">\n<img src=\"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/wp-content\/uploads\/2023\/09\/desktop-geral.gif\"\/><a\/>--><\/div><style type=\"text\/css\">\r\n.imzdc69ec067db9819 {\r\ntext-align: center;\nmargin-bottom: 1em;\r\n}\r\n@media screen and (min-width: 1201px) {\r\n.imzdc69ec067db9819 {\r\ndisplay: block;\r\n}\r\n}\r\n@media screen and (min-width: 993px) and (max-width: 1200px) {\r\n.imzdc69ec067db9819 {\r\ndisplay: block;\r\n}\r\n}\r\n@media screen and (min-width: 769px) and (max-width: 992px) {\r\n.imzdc69ec067db9819 {\r\ndisplay: block;\r\n}\r\n}\r\n@media screen and (min-width: 768px) and (max-width: 768px) {\r\n.imzdc69ec067db9819 {\r\ndisplay: none;\r\n}\r\n}\r\n@media screen and (max-width: 767px) {\r\n.imzdc69ec067db9819 {\r\ndisplay: none;\r\n}\r\n}\r\n<\/style>\r\n\n\n\n\n<p>Para o tribunal,&nbsp;\u00e9 obrigat\u00f3ria a observ\u00e2ncia do crit\u00e9rio de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, especialmente quando o crit\u00e9rio eleito \u00e9 justamente aquele previsto como regra geral para as hip\u00f3teses em que ausente tal estipula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Por \u00f3bvio, a conven\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 eterna ou imut\u00e1vel. Admite-se sua altera\u00e7\u00e3o mediante qu\u00f3rum qualificado por meio de ades\u00e3o de pelo menos 2\/3 (dois ter\u00e7os)&nbsp;<\/strong>da universalidade dos cond\u00f4minos \u2013 de todos os condom\u00ednios \u2013 e n\u00e3o dos presentes na assembleia. Assim,&nbsp;o crit\u00e9rio legal e geral do art. 1336, I, do CC, pode ser afastado pela assembleia.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9 o que prev\u00ea o art. 1351 do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u201cArt. 1.351. Depende da aprova\u00e7\u00e3o de 2\/3 (dois ter\u00e7os) dos votos dos cond\u00f4minos a altera\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o; a mudan\u00e7a da destina\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio, ou da unidade imobili\u00e1ria, depende da aprova\u00e7\u00e3o pela unanimidade dos cond\u00f4minos\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Para&nbsp;<strong>Anderson Schreiber<\/strong>&nbsp;(2018: 767), esse qu\u00f3rum especial \u00e9 express\u00e3o que deve ser interpretada como dois ter\u00e7os das fra\u00e7\u00f5es ideais porque pouco ou nenhum sentido haveria em estabelecer um qu\u00f3rum para aprova\u00e7\u00e3o inicial da conven\u00e7\u00e3o do &nbsp;diversos do qu\u00f3rum para sua altera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>Ao julgar o&nbsp;<strong>REsp 1447223\/RS<\/strong>, por exemplo, o STJ considerou ilegal uma conven\u00e7\u00e3o condominial que previa que n\u00e3o poderia haver sua altera\u00e7\u00e3o. A reda\u00e7\u00e3o original da conven\u00e7\u00e3o previa que&nbsp;seria irrevog\u00e1vel e irretrat\u00e1vel cl\u00e1usula que prev\u00ea a divis\u00e3o das despesas do condom\u00ednio em partes iguais. O STJ considerou que&nbsp;<strong>tal previs\u00e3o engessaria as regras do condom\u00ednio<\/strong>&nbsp;e prejudicaria novos moradores. Assim, admitiu a Corte ulterior altera\u00e7\u00e3o da forma de rateio, mediante aprova\u00e7\u00e3o de 2\/3 dos votos dos cond\u00f4minos, para que as expensas sejam suportadas na propor\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais \u2013 ver&nbsp;<strong>REsp 1447223\/RS,&nbsp;<\/strong>DJe 05\/02\/2015).<\/p>\n\n\n\n<p>Importante destacar que, ao contr\u00e1rio do que se chegou a propagar, ao julgar o&nbsp;<strong>REsp 1.104.352\/MG<\/strong>, Rel. Min. Marco Buzzi, 08.05.2013, o STJ n\u00e3o afastou a regra geral da fra\u00e7\u00e3o ideal: o recurso n\u00e3o analisou o m\u00e9rito da quest\u00e3o, como se chegou a comentar.&nbsp;O STJ n\u00e3o admitiu, como regra, a &#8220;iguala\u00e7\u00e3o das despesas&#8221; entre todos os cond\u00f4minos como sendo a regra. No&nbsp;&nbsp;Superior, o recurso teve \u201cseguimento negado\u201d e n\u00e3o representou uma ades\u00e3o \u00e0 posi\u00e7\u00e3o adotada pelo TJMG na ocasi\u00e3o.&nbsp;<strong>Logo, ao contr\u00e1rio do que fora propagado por alguns, o STJ n\u00e3o alterou sua jurisprud\u00eancia quanto ao tema.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Resumo:&nbsp;<\/strong>em regra, o valor das despesas condominiais ser\u00e1 na propor\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais (paga-se conforme o tamanho do seu apartamento, simploriamente falando). A conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio pode dispor o contr\u00e1rio (trazer regra de igualar as despesas entre todos os moradores) se for modificada por 2\/3 dos (66,6%) dos cond\u00f4minos (esses dois ter\u00e7os s\u00e3o calculados por unidades, ou seja, pela universalidade dos cond\u00f4minos). O STJ n\u00e3o mudou esse posicionamento.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Rodrigo Leite<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Coautor do livro \u201cAn\u00e1lise das Diverg\u00eancias Jurisprudenciais no STF e STJ\u201d, Editora Juspodivm. Autor do livro \u201cTombamento \u2013 Vol. 36 \u2013 Cole\u00e7\u00e3o Leis Especiais para Concursos\u201d, Editora Juspodivm. Autor do livro \u201cDesapropria\u00e7\u00e3o \u2013 Vol. 39 \u2013 Cole\u00e7\u00e3o Especiais para Concursos\u201d, Editora Juspodivm. Coautor do livro \u201cSaberes Jurisprudenciais\u201d, Editora Saraiva. Especialista em Direito P\u00fablico e Direito Processual Civil. Mestre em Direito Constitucional. Aluno laureado das Turmas 2005.2 da Universidade Potiguar. Autor de artigos jur\u00eddicos. M\u00e1ster Universit\u00e1rio em Direito Constitucional pela Universidad Del Pa\u00eds Vasco, San Sebasti\u00e1n, Espanha. Advogado licenciado. Assessor de Desembargador do TJRN. Convidado do site \u201cAtualidades do Direito\u201d. Convidado do site \u201cJurisprud\u00eancia e Concursos\u201d. Convidado do site&nbsp;<a href=\"http:\/\/novodireitocivil.com.br\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">novodireitocivil.com.br<\/a>. Professor da P\u00f3s-gradua\u00e7\u00e3o em Direito Civil da Rede Anhaguera-Kroton.<br><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quer receber informa\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas gratuitas pelo celular?<\/strong>&nbsp;Entre na minha lista de transmiss\u00e3o informando nome e cidade: 84-99431-2074.<br><br><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>As despesas do condom\u00ednio devem ser rateadas, em regra, conforme a propor\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais dos im\u00f3veis. Pode, todavia, a conven\u00e7\u00e3o estabelecer o contr\u00e1rio.<br \/><a class=\"more-link\" href=\"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/2020\/04\/22\/qual-o-criterio-para-repartir-as-despesas-do-condominio-o-stj-mudou-seu-entendimento-sobre-o-tema\/\">Mais&#8230;<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":8846,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[3],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8845"}],"collection":[{"href":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8845"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8845\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8847,"href":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8845\/revisions\/8847"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8846"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8845"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8845"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/justicapotiguar.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8845"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}